Hipoteca al 90%: qué bancos la dan y por qué vía puedes conseguirla

Una hipoteca al 90% financia el 90% del valor de la vivienda, que casi siempre es el menor entre el precio de compra y la tasación. Ninguna ley la prohíbe, pero no es lo habitual: según el informe del Consejo General del Notariado, en junio de 2026 el préstamo cubrió de media el 72,3% del precio. La hipoteca al 90% se concede cuando algo cubre el tramo que pasa del 80%, y eso ocurre de cuatro formas.

Por qué el banco se para en el 80%

El 80% no es un límite legal para ti. Es el porcentaje máximo que puede tener un préstamo sobre vivienda para que el banco lo use como respaldo de sus cédulas hipotecarias, una de las vías por las que la banca se financia, según el artículo 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021. Un préstamo al 90% queda fuera de ese conjunto hasta que se amortiza por debajo del 80% de la tasación, así que el banco pide que algo cubra la diferencia. Más contexto en qué es el LTV.

Las cuatro vías para conseguir una hipoteca al 90%

Una hipoteca al 90% se consigue hoy en cuatro situaciones: cuando hay un aval público detrás, cuando compras un piso de la cartera del banco, cuando compras por debajo de la tasación en un banco que calcula sobre ella, o cuando tu perfil es de muy bajo riesgo. Saber en cuál estás te dice a qué banco ir.

Si tienes menos de 36 años o hijos menores a cargo: aval público

Tu hipoteca puede pasar del 80% si el Estado avala la diferencia. El aval público cubre la parte del préstamo que supera el 80% del valor de la vivienda, con un máximo del 20% del préstamo; con calificación energética D o superior, el umbral baja al 75% y el máximo sube al 25%. Se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027, y en Badajoz y Cáceres el límite de ingresos es de 37.800 euros por comprador, según la ficha oficial de la línea. El detalle, en nuestra guía del aval ICO para primera vivienda.

En Extremadura hay además programa autonómico: imagin financia hasta el 90% a compradores de 18 a 35 años con el apoyo de la Comunidad de Extremadura, para primera vivienda habitual en la región y precio de hasta 210.000 euros (un 20% más con calificación A o B). El aval estatal y el autonómico no se suman. Para este perfil, alguna hipoteca joven llega al 95%, como contamos en hipotecas para jóvenes.

Si compras un piso de la cartera del banco

Santander llega hasta el 90% del menor entre precio y tasación en los inmuebles adjudicados que comercializan Solvia y Diglo, con un plazo de hasta 40 años, siempre que tu edad más el plazo no pase de 80 y sujeto a aprobación. No hay requisito de edad, pero eliges entre los pisos del banco, no entre todo el mercado: compara el precio con el de la zona antes de decidir.

Si compras por debajo de la tasación

Depende de cómo calcule tu banco. La mayoría toma como referencia el menor de los dos valores, precio o tasación, así que comprar barato no te sube el porcentaje. Pibank calcula de otra forma: financia hasta el 90% del precio de compra con un tope del 80% del valor de tasación, para importes de entre 80.000 y 2.000.000 de euros.

Un ejemplo con cifras redondas. Compras por 150.000 euros un piso que tasa en 170.000. El 80% de la tasación son 136.000 euros, más que el 90% del precio (135.000), así que con esa regla el préstamo puede llegar a 135.000 euros sin requisito de edad. Con la regla del menor valor, el tope al 80% serían 120.000 euros.

Si la tasación sale por debajo de lo que pagas, ocurre lo contrario: el 90% se calcula sobre la cifra más baja y es menos dinero del que contabas. Lo explicamos en hipoteca denegada después de tasar.

Si tu perfil es de muy bajo riesgo

No hay un producto público al 90% para este perfil. Ingresos altos y estables, poco endeudamiento o una plaza de funcionario pueden llevar a un banco a subir el porcentaje de la hipoteca, pero lo decide su departamento de riesgos caso a caso.

Si tienes más de 35 años y no tienes hijos menores, el aval público no es para ti: tus vías son esta, el piso del banco y la tasación. El avalista familiar no es una de ellas. Responde de toda la deuda con su patrimonio y puede ayudar a que aprueben la operación, pero no cambia por sí solo el porcentaje que el banco financia.

Este es el perfil en el que más sentido tiene presentar la operación a varios bancos con políticas de riesgo distintas. Cratevo Financia es intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (nº D682): llevamos tu caso a varios bancos, pero la decisión de conceder la hipoteca es siempre del banco. Si quieres saber si tu perfil encaja, solicita el estudio de tu caso.

Qué bancos dan el 90% de la hipoteca

Cinco bancos anuncian hoy una hipoteca al 90% o más, y ninguno sin condiciones: cada uno la liga a la edad, a un piso de su cartera o a una forma de calcular.

Según la web de cada banco, consultada el 24 y el 25 de septiembre de 2026. Todas las operaciones están sujetas a su aprobación.

Dos detalles: el requisito de 2.000 euros de ingresos es de un producto concreto, no un mínimo del mercado; y la edad se mide distinto, porque BBVA exige que todos los titulares tengan menos de 36 años y Bankinter, que lo cumpla al menos uno.

Qué te pide el banco a partir del 80%

Lo mismo que para cualquier hipoteca, más una razón para asumir el tramo que pasa del 80%: alguna de las cuatro vías. Sin ella, un perfil que valdría para el 80% no vale para el 90%. Y pesa más la tasa de esfuerzo, porque la cuota sube; conviene calcular tu capacidad de endeudamiento antes de pedir el estudio.

Cuánto dinero necesitas ahorrado para una hipoteca al 90 por ciento

El 10% del precio más los impuestos y gastos de la compra, y en vivienda usada el impuesto puede costar casi tanto como la entrada. Este es el cálculo para una vivienda de segunda mano de 150.000 euros en Extremadura, con precio y tasación iguales:

Con el tipo general, al 90% necesitas unos 27.000 euros antes de sumar la notaría y el registro de la compraventa y la tasación: el 18% del precio.

Los tipos reducidos tienen condiciones, según el Portal Tributario de la Junta de Extremadura: el 7% es para vivienda habitual de hasta 200.000 euros con una base imponible de IRPF de hasta 30.000 euros (55.000 en conjunta), y el 4% exige además tener menos de 36 años, ser familia numerosa o tener una discapacidad igual o superior al 65%. Hay otro 4% para vivienda habitual en municipios de menos de 3.000 habitantes, con los mismos límites de valor y de renta.

La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019; la tasación, tú. El desglose está en hipoteca al 100% más gastos, y si no llegas ni a los impuestos, en hipoteca sin ahorros.

¿Compensa pagar más por financiar el 90%?

Financiar 15.000 euros más a 25 años cuesta unos 7.000 euros de intereses al mismo tipo, y bastante más si el banco te lo sube por el 90%. La cuenta hay que hacerla con tu oferta concreta. Un ejemplo sobre 150.000 euros a 25 años, con el tipo fijo del 3,35% del ejemplo bonificado que publica imagin a 25 de septiembre de 2026:

• Al 80%: préstamo de 120.000 euros, cuota de 591 euros al mes y 57.341 euros de intereses.
• Al 90% con el mismo tipo: préstamo de 135.000 euros, cuota de 665 euros y 64.509 euros de intereses, 7.168 más.
• Al 90% con 0,25 puntos más (3,60%): cuota de 683 euros y 69.931 euros de intereses, 12.590 más que al 80%.

El 90% compensa cuando esperar a reunir el 10% que falta te sale más caro que esos intereses: el alquiler que sigues pagando o un precio que sube en tu zona. Lo que no suele compensar es cubrir la entrada con un préstamo personal, porque su cuota empeora tu tasa de esfuerzo justo cuando el banco la mira.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir el 90% para una segunda vivienda?

En algún caso concreto, sí. Santander admite hasta el 90% también para segunda residencia cuando el inmueble es de los que comercializan Solvia y Diglo, según su web. Fuera de esa vía, las hipotecas al 90% de BBVA, Bankinter e imagin exigen que sea tu vivienda habitual, así que para una segunda vivienda el porcentaje se negocia caso a caso con cada banco.

¿Qué diferencia hay entre pedir el 90% y el 100%?

La diferencia está en cuánto hay que cubrir por encima del 80%: con el 90% es la mitad de ese tramo; con el 100%, el tramo entero. Por eso las vías al 100% son más estrechas (aval público, garantía adicional o piso del banco) y dejan fuera más perfiles. Las vías para llegar ahí las explicamos en hipoteca al 100%.

¿Se puede conseguir el 90% a tipo fijo?

Sí. Varias de las ofertas públicas del 90% para jóvenes tienen versión a tipo fijo: imagin la ofrece en su hipoteca fija y Bankinter tiene una hipoteca fija joven 90. Bankinter también la tiene a tipo variable, y Pibank a tipo mixto. Lo que conviene comparar es el coste total de cada opción con tu plazo, no solo el tipo del primer año.

¿Tengo que tener la hipoteca aprobada antes de reservar el piso?

Conviene tener al menos el estudio y una preaprobación antes de comprometerte, porque con el 90% hay menos margen si algo falla. El orden habitual es: estudio de tu perfil, preaprobación, tasación de la vivienda y oferta vinculante (la FEIN), que el banco debe entregarte con al menos 10 días naturales de antelación a la firma.

Por dónde empezar

• Averigua por cuál de las cuatro vías entras.
• Haz la cuenta del ahorro con el impuesto de tu comunidad, no con una media nacional.
• Compara el coste del 90% con lo que te cuesta esperar a tener el 20%.

Si quieres saber a qué porcentaje llegas con tu perfil antes de seguir mirando pisos, solicita el estudio de tu caso. No tiene coste ni compromiso, y solo cobramos si finalmente firmas la hipoteca.

Condiciones de los bancos comprobadas en su web el 24 y el 25 de septiembre de 2026; tipos del ITP comprobados en el Portal Tributario de la Junta de Extremadura y normativa en el BOE en las mismas fechas. Las condiciones de los bancos cambian con frecuencia: revisamos este contenido cada trimestre.

Revisado por Eduardo Ruiz Mira, fundador de Cratevo Financia, el 15 de octubre de 2026.

Información orientativa, no es una oferta vinculante ni asesoramiento financiero o fiscal personalizado. La concesión de una financiación por encima del 80% y sus condiciones dependen de cada entidad y de tu perfil, y están sujetas a la aprobación del banco. Los tipos reducidos del ITP exigen cumplir los requisitos de la normativa de Extremadura. Cratevo Financia está inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682, conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.