Hipoteca al 100%: cuándo te la dan y qué te va a pedir el banco

Una hipoteca al 100% existe, pero no es el producto que el banco te ofrece de entrada: se concede por cuatro vías distintas y cada una la abren entidades distintas. Aquí tienes cómo funciona cada una, qué límites tiene hoy el aval público y qué te sigue pidiendo la entidad, con las cifras comprobadas en fuente oficial y con su fecha.

Qué significa exactamente una hipoteca al 100%

Significa que el préstamo cubre el 100% del menor de dos valores: el precio de compraventa y el de tasación. No el 100% de lo que te cuesta comprar.

La diferencia entre ambas cosas es la que decide si la operación sale o no. Imagina que compras por 200.000 euros y la tasación sale en 190.000: el porcentaje se calcula sobre 190.000, así que un 100% son 190.000 euros y los 10.000 restantes los pones tú. Cuando la tasación sale por encima del precio, manda el precio. Lo desarrollamos con más ejemplos en la guía de la hipoteca al 100% más gastos.

Y falta la otra mitad de la cuenta. Los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría quedan fuera del préstamo salvo que se estructure una operación distinta. Por eso quien dice «quiero el 100% para no poner nada» necesita en realidad bastante más del 100%: cuánto depende de tu comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano, porque el impuesto que se aplica no es el mismo. Conviene calcularlo con los tipos de tu comunidad antes de firmar unas arras.

El producto no es marginal, pero tampoco es la norma. Según el Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026 del Banco de España, el crédito hipotecario nuevo concedido por encima del 80% del valor de la garantía pasó del 10,8% a comienzos de 2024 al 15,6% a finales de 2025, mientras el préstamo medio se mantiene en el 69,7%.

Por qué vía puedes llegar al 100%

Se llega por cuatro caminos, y cada uno lo abren entidades distintas y perfiles distintos. Saber cuál es el tuyo importa más que saber qué banco lo anuncia.

El aval público del ICO. El Estado garantiza parte del préstamo para que la entidad pueda prestar por encima de su límite habitual. Es la vía principal hoy y la que tiene reglas escritas, así que la desarrollamos entera en el siguiente apartado.

Un perfil de bajo riesgo. Cuando el ingreso es estable y previsible, algunas entidades suben el porcentaje sin pedir garantías adicionales. El caso más frecuente es el empleo público, que tiene sus propias condiciones y su propio mapa de entidades: lo tratamos en hipoteca al 100% para funcionarios.

Una garantía adicional. Se aporta un segundo inmueble libre de cargas, normalmente de un familiar, que respalda el tramo que excede del 80%. Es la única vía que permite además cubrir los gastos, siempre sujeta a la aprobación de la entidad, y la que más conviene entender bien antes de pedirla, porque quien aporta esa vivienda asume un riesgo real.

Una vivienda propiedad del banco. Con los inmuebles de su cartera, la entidad tiene interés en vender y suele financiar más. Es real y es limitado: eliges entre lo que el banco tiene, no entre lo que hay en el mercado.

A esas cuatro se suman los convenios autonómicos de primera vivienda, que existen en varias comunidades y cambian de una convocatoria a otra. Si estás en una comunidad con programa propio, sus requisitos no son los del aval estatal y hay que mirarlos por separado.

Qué entidades están concediendo cada vía en cada momento es otra conversación, y la tenemos en qué bancos dan el 100% de la hipoteca, con sus condiciones publicadas y la fecha en que las comprobamos.

Cómo funciona de verdad el aval del ICO

El aval del ICO cubre hasta el 20% del préstamo, y hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior. No es dinero que recibas: es una garantía frente al banco que le permite prestarte más.

Hay un requisito de entrada que descarta operaciones enteras: el préstamo tiene que superar el 80% del menor entre tasación y precio para poder llevar aval, o el 75% si la vivienda tiene calificación energética entre A y D. Si tu operación se queda por debajo de ese umbral, no entra en la línea.

El porcentaje concreto tampoco es fijo. Se calcula sobre lo que el préstamo excede de ese 80%, con la fórmula que publica el propio ICO en la ficha de la línea de avales. Su ejemplo lo deja claro: para una vivienda de 100.000 euros con un préstamo de 95.000, el aval cubre el 15,79%, y sube al 21,05% si la vivienda es A-D. Solo cuando el préstamo llega al 100% el aval alcanza ese 20% del que todo el mundo habla.

Los límites cambiaron en 2026, así que conviene mirar la fecha de cualquier cifra que encuentres:

El cambio está publicado en el BOE del 2 de julio de 2026, en la adenda del convenio entre el Ministerio de Vivienda y el ICO. Si has leído por ahí que el tope de ingresos son 4,5 veces el IPREM en toda España o que el patrimonio máximo son 100.000 euros, esos datos eran correctos hasta este año y han dejado de serlo. Lo desarrollamos en la guía del aval ICO para primera vivienda.

Para dimensionar la línea: en esa misma adenda consta que a 31 de octubre de 2025 se habían formalizado 8.549 operaciones, 6.119 de jóvenes y 2.430 de familias con menores a cargo, con una financiación media de 127.669 euros por operación.

Qué te va a pedir el banco aunque tengas el aval

El aval resuelve el problema de la entrada, no el de la solvencia. La entidad sigue decidiendo, con sus criterios de riesgo, y puede decir que no a alguien que cumple todos los requisitos de la línea.

Lo que mira, en este orden:

• Ingresos estables y demostrables, con su antigüedad. No es lo mismo el mismo sueldo con dos años de contrato que con dos meses.
• La cuota resultante sobre tus ingresos netos. El listón habitual está entre el 30% y el 35%, y por encima de ahí la operación se complica aunque el aval esté disponible.
• Tus deudas vivas: préstamos, tarjetas aplazadas, avales que hayas firmado para otros.
• Tu posición en la CIRBE, la central de riesgos del Banco de España, y en los ficheros de morosidad.
• La vivienda, a través de la tasación y de sus características.

Tener derecho a acogerte a la línea y conseguir la hipoteca son dos cosas distintas, y la segunda depende de cómo llegue tu caso a la mesa que decide.

Cuánto más caro sale el 100% frente al 80%

Sale más caro por dos motivos que se acumulan: pides más capital y el banco suele aplicar un tipo algo más alto porque asume más riesgo.

La primera parte es aritmética. Sobre una vivienda de 200.000 euros, financiar el 100% en vez del 80% son 40.000 euros más de principal, que pagas con sus intereses durante toda la vida del préstamo. La segunda parte depende de la entidad y del perfil, y ahí es donde un diferencial de medio punto cambia la cuota de forma notable. La comparación en euros, con escenarios completos, está en la pieza de qué bancos dan el 100% de la hipoteca.

Puede compensar igualmente, porque la alternativa suele ser seguir pagando alquiler mientras ahorras la entrada. Pero es una decisión que se toma con los números delante, no con el porcentaje.

En qué te ayuda un bróker cuando el banco se queda en el 80%

Un bróker no tiene una puerta reservada al 100%. Lo que aporta es saber qué entidades están concediendo ese porcentaje ahora mismo, para qué perfiles y en qué zonas, y presentar el expediente donde tiene opciones reales en vez de ir probando de oficina en oficina.

En una operación por encima del 80% eso se traduce en cuatro cosas concretas: ordenar la documentación antes de que la vea nadie, comprobar a qué vía puedes acogerte, elegir a qué entidades se presenta y negociar el conjunto, porque subir el porcentaje a costa de un tipo malo no es un buen resultado.

En Cratevo Financia llevamos más de 700 hipotecas negociadas, buscando la mejor hipoteca que encaje en tu situación. Un porcentaje concreto, eso sí, no se puede anticipar sin ver tus números.

Preguntas frecuentes

¿El aval del ICO tiene algún coste para mí?

No. El ICO establece que el aval no tiene coste ni para el cliente ni para la entidad, y que no supone un incremento del tipo de interés por el hecho de estar avalado. Lo que sí puede variar es el tipo que te ofrezca el banco por el porcentaje de financiación que pidas, que es una decisión comercial de la entidad y no tiene que ver con el aval.

¿Cuánto tiempo dura el aval del ICO?

El aval está vigente durante los diez primeros años del préstamo, aunque tu hipoteca sea a veinte o treinta años. Además, el préstamo tiene que tener un plazo de vencimiento inicial de al menos cinco años. Pasados esos diez años el préstamo sigue igual: lo que desaparece es la garantía del Estado frente al banco.

¿Puedo pedir el 100% si ya tengo otra vivienda a mi nombre?

Con el aval del ICO, no, salvo dos excepciones que recoge la propia línea: que solo seas propietario de una parte de la vivienda y la hayas recibido por herencia, o que puedas acreditar que no dispones de ella por separación, divorcio, otra causa ajena a tu voluntad o por resultar inaccesible por discapacidad. Fuera del aval público, tener otra vivienda no te descarta y a veces incluso ayuda, si puede servir como garantía adicional.

¿El aval del ICO se puede combinar con otra ayuda pública?

No. El préstamo avalado por el ICO no puede contar con otra garantía o aval público a la vez. Por eso, si tu comunidad autónoma tiene su propio programa de avales, hay que comparar los dos y elegir, no sumarlos. Las ayudas que no son avales, como las subvenciones directas a la entrada, se rigen por sus propias bases y conviene revisarlas caso a caso.

Qué hacer ahora

Tres cosas antes de pedir nada:

• Calcula cuánto necesitas de verdad: el 100% cubre la vivienda, no los impuestos ni los gastos de la compraventa.
• Identifica por qué vía puedes llegar tú, porque cada una la abren entidades distintas.
• Si vas por el aval del ICO, comprueba el límite de ingresos de tu provincia antes de darte por descartado.

Si quieres saber a qué porcentaje llegas con tus números y con qué entidades, solicita el estudio de tu caso. No tiene coste ni compromiso, y solo cobramos si finalmente firmas la hipoteca.

Condiciones del aval del ICO comprobadas en su ficha oficial el 4 de noviembre de 2026 y en el BOE del 2 de julio de 2026. Revisamos este contenido cada trimestre, porque la línea ha cambiado dos veces desde su puesta en marcha.

Revisado por Eduardo Ruiz Mira, fundador de Cratevo Financia, el 4 de noviembre de 2026.

Información orientativa, no es una oferta vinculante ni asesoramiento financiero personalizado. La concesión de una financiación por encima del 80% y sus condiciones dependen de cada entidad y de tu perfil, y están sujetas a la aprobación del banco. Cratevo Financia está inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682, conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.